Завдаток, аванс або попередній договір в Україні при покупці квартири, будинку і будь-якої іншої нерухомості. Що краще, договір авансу за квартиру чи договір завдатку. Чим вони відрізняються і який вид договору вибрати. Чи можна взагалі брати завдаток в угодах купівлі-продажу нерухомості або краще оформити попередній договір. Як правильно оформити аванс і які гарантії з’являються. Чи повертається завдаток з авансом і в яких випадках. Як повернути завдаток згідно із Законом України і що для цього потрібно.
Спробую розповісти простою і зрозумілою мовою, щоб ви розібралися у всіх термінах і тонкощах. Їх тут чимало. Завдаток часто плутають з авансом, а ріелтори часом взагалі різницю не розуміють, який договір укладати. Головне правильно оформити документи при покупці квартири або будинку, тоді проблем бути не повинно. Дляпочатку розберемося в термінах.
Що таке завдаток
Згідно зі статтею 570 Цивільного кодексу України:
Завдаток — це грошова сума, яка видається продавцю від покупця в рахунок подальших за договором платежів і служить підтвердженням зобов’язання і забезпечує його виконання. Завдаток забезпечує договір, значить, прописується прямо в договорі купівлі-продажу або в додатковій угоді.
Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена покупцем за договором є завдатком, вона буде автоматично визнана судом авансом.
Функції завдатку
Платіжна — видається в рахунок майбутніх платежів за договором.
Доказова — підтверджує факт укладення договору.
Забезпечувальна — стимулює сторони до виконання зобов’язання.
Звертаю вашу увагу на те, що завдаток оформляється після укладення основного договору або одночасно з ним. Завдатком забезпечуються зобов’язання, що виникають з договорів. Це додаткова гарантія виконання основного договору. Тому, якщо немає основного договору, то не може бути і угоди про завдаток.
Що таке аванс
Аванс — це передоплата, яку покупець передає продавцеві з метою підтвердження своїх намірів купити нерухомість. Але він не несе забезпечуючу договором функцію. Аванс передається до настання зустрічного зобов’язання переоформити квартиру, як знак серйозності намірів її купити. Він вважається частиною майбутньої оплати. Ви передаєте аванс і зобов’язуєтесь надалі підписати основний договір.
Функції авансу
Доказова — підтверджує факт укладення договору.
Платіжна — зараховується в рахунок остаточного платежу.
Як бачите, якщо порівняти з завдатком, то відсутня третя функція — забезпечувальна. Аванс не забезпечує основний платіж, але підтверджує домовленість купити квартиру в майбутньому.
Відмінності завдатку від авансу
Якщо розглядати попередній договір купівлі продажу нерухомості, то головна відмінність, що завдаток взагалі не можна передавати. Це суперечить самому поняттю завдатку. Можна тільки аванс, або забезпечувальну суму зі штрафними санкціями, так як обговорюються умови угоди і ще немає основного договору купівлі-продажу. І робиться це в попередньому договорі.
В інших випадках завдаток і аванс можуть здатися схожими між собою. Тому їх часто і плутають. Але за юридичними наслідками це різні договори.
Аванс повертається
Аванс завжди повертається покупцеві, при будь-якому зриві угоди. Це вигідно, якщо ви покупець. Якщо щось піде не так, то гроші вам повернуть.
Завдаток не повертається
Завдаток покупцю не повертається. Така форма договору вигідна продавцю. Завдаток залишається у продавця в разі зриву угоди. Якщо ж продавець сам зірвав угоду, то він повинен повернути завдаток покупцеві в подвійному розмірі. Стаття 571 Цивільного кодексу України. В цьому і є основна відмінність завдатку від авансу при укладенні договорів.
Як оформити договір з завдатком та авансом при покупці квартири
Потрібно уважно ставитися і до моментів оформлення. Усно або письмово. Завжди думати, що передаєте — завдаток або аванс. Шахраї часто користуються юридичною безграмотністю людей і не повертають аванс.
Завдаток оформляється тільки в письмовому вигляді, згідно зі статтею 547 Цивільного кодексу України. Потрібно пряма вказівка восновномудоговорі, щоцезавдаток. Авансжможнапередати, уклавшиписьмовуабонавітьуснузгоду.
Чому плутають завдаток і аванс
Це відбувається через те, що мало хто розбирається насправді в цих поняттях. Плутають більше всіх працівники агентств нерухомості і ріелтори. Для них завдаток і аванс абсолютно рівнозначні поняття. В одній телефонній розмові вам скажуть що потрібно дати завдаток за квартиру, а в іншій ви будете передавати аванс. Про попередній договір ніхто і не згадає, тому що посередники не мають права його укладати, а може посвідчувати тільки нотаріус.
Через це у людей і склалося помилкове враження про ці юридичні значення. Ніхто не розбирається в цьому крім юристів, тому по черзі люди використовують то завдаток, то аванс. Маючи на увазі, що потрібно передати гроші, як забезпечувальний платіж і гарантію виконання умов угоди.
Які складнощі з завдатком в операціях з нерухомістю
Завдатком можна забезпечити тільки вже виникле грошове зобов’язання. Це договір купівлі-продажу нерухомості та зобов’язання повної оплати вартості квартири. Так як на етапі завдатку покупець і продавець обговорюють тільки попередні наміри купити квартиру, то договір завдатку оформляти не можна. Ця позиція висловлена ВерховнимсудомУкраїни.
Поки немає основного договору, немає автоматично оплати і грошових зобов’язань, договір завдатку не може бути оформлений. Це буде вважатися порушенням 570 статті Цивільного кодексу України про поняття завдатку. Але можна оформити попередній договір і прописати умови угоди для майбутнього основного договору.
Завдаток в договорі купівлі-продажу квартири
Він може бути оформлений разом з самим договором купівлі продажу нерухомості або як додаткова угода до нього. А в цьому випадку втрачається весь сенс завдатку в даному випадку. Тому що, переоформивши квартиру на покупця, вам потрібна повна сума, а не завдаток і зобов’язання оплатити. Договори, які пропонують агентства, і пишуть, що це завдаток насправді є авансом. І це в кращому випадку. Тому що потрібно ще правильно оформити документи, щоб вони були дійсними. Договір завдатку буде визнаний нікчемним. У кращому випадку суд його перекваліфікує в аванс.
Як взяти «задаток» за квартиру
Виходячи з цього, якщо основний договір купівлі-продажу квартири не укладено, то оформити договір завдатку не вийде. Можна оформити аванс у вигляді попереднього договору. У попередньому договорі не можна використовувати слово «задаток», тому що такий договір буде визнаний судом недійсним. Але можна називати завдаток гарантійною сумою або забезпечувальною сумою умов угоди.
І вже, за згодою сторін, прописати які можливі штрафи чекають покупця і продавця при невиконанні умов попередньо договору. Можна прописати штрафи в грошовому еквіваленті або у відсотковому від суми авансу.
Кращий шлях при покупці нерухомості це складання попереднього договору. Розглянемо докладніше що це таке.
Визначення попереднього договору розкривається у Цивільному (далі – ЦКУ) та Господарському (ГКУ) кодексах України.
| Стаття 635 ЦКУ | Стаття 182 ГКУ |
| попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором | За попереднім договором суб’єкт господарювання зобов’язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором. |
Так із наведених легальних визначень витікає правова сутність попереднього договору, яка полягає у виконанні таких функцій:
1) спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов’язку;
2) фіксація умов основного договору.
Оскільки з положень ст. 635 ЦКУ не вбачається будь-яких обмежень щодо виду або предмету договору, який можуть зобов’язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження майна (у тому числі нерухомого), надання послуг, виконання робіт, надання майна в найм тощо.
Таким чином, попередній договір створює для сторін одне основне зобов’язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.
Стосовно строків (термінів) укладення основного договору ч. 1 ст. 635 ЦК України встановлено, що законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Таке обмеження на разі встановлено тільки щодо суб’єктів господарювання (юридичні особи, фізичні особи – підприємці), які згідно з ч. 1 ст. 182 ГК України зобов’язуються укласти основний господарський договір у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору.
Якщо ж законом таке обмеження не визначено, то строки укладення основного договору, а також обмеження щодо даних строків, відповідно до наведеного, може бути погоджено за домовленістю сторін.
Умови попереднього договору
Сторони повинні у попередньому договорі зафіксувати умови основного договору або визначити порядок їх погодження при укладенні основного договору, за винятком випадків, коли такий порядок встановлений актами цивільного законодавства.
ЦК України прямо не визначає, ані які саме істотні умови основного договору повинні бути встановлені у попередньому договорі, ані їх кількість.
Виходячи з положень абз. 2 ч. 1 ст. 638 ЦКУ, істотними умовами договору є:
– умови про предмет договору;
– умови, визначені законом як істотні;
– умови, що є необхідними для договорів даного виду;
– усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Тому, насамперед, необхідно визначити предмет основного договору (характер і види робіт чи послуг, що будуть надаватися, майно, яке буде відчужуватися і т.д.).
Крім того, логічним буде в попередньому договорі прописати наступні умови:
- Строк (термін) укладення основного договору. Варто також врегулювати порядок дій на випадок пропущення строків як з незалежних від сторін причин, так і за наявності вини однієї із сторін.
- Умова про підготовку документів для укладення основного договору (необхідно чітко визначити для кожної зі сторін повний перелік документів, які необхідно буде підготувати – ті, які підтверджують право власності на нерухомість, погодження другого з подружжя тощо).
- Умова про порядок повідомлення сторонами одна одну про готовність укласти договір (встановити терміни повідомлень, порушення яких буде підставою для застосування санкцій, а також форму для повідомлень (наприклад, цінний лист з повідомленням на конкретну адресу і т.д.).
- Умова про відповідальність сторін.
- Умова про порядок внесення змін до попереднього договору.
- Істотні умови основного договору.
Наряду з визначенням істотних умов основного договору, доцільним буде прописати у попередньому договорі і порядок їх погодження сторонами, оскільки можуть змінитися обставини, що призведе до перегляду вже визначених умов або потребується доповнити новими.
Буває 2 види переддоговірних угод:
1. Попередній договір
2. Домовленість про наміри
Договір про наміри не накладає ніяких зобов’язань на сторони угоди. Можна в майбутньому не укладати основний договір на умовах, які були в договорі про наміри. Відмова від його виконання не викликає ніяких наслідків. Це просто в письмовому вигляді план купити квартиру.
Попередній договір пов’язує сторони юридично. Умови угоди потрібно виконувати. Сторони, підписуючи договір, гарантують виконання його пунктів і такі ж умови в основному договорі. При невиконанні можливі юридичні наслідки.
Як оформляти попередній договір
Оформляти у нотаріуса в обов’язковому порядку. Так у обох сторін з’являються гарантії і менше може виникнути конфліктних ситуацій. Нотаріус професійноскладе та посвідчить договір. Перевірить, чи має продавець взагалі право укладати попередній договір, чи є він власником і чи може продавати нерухоме майно.У кожної сторони з’являються умови угоди в письмовому вигляді, посвідчені нотаріусом. Це дає гарантії як одній, так і іншій стороні в дотриманні умов угоди. Крім цього, посвідчений нотаріально договір — це велика перевага при можливих спірних ситуаціях. У суді ви легко зможете довести свою правоту і зажадати компенсації, якщо вона прописана в умовах.
Підсумок за попереднім договором
На даний момент попередній договір з прописаними умовами і можливими штрафними санкціями — це надійний інструмент при покупці нерухомості на вторинному ринку. Головне, посвідчити його нотаріально. Не потрапляйте в пастки. Звертайтеся до нотаріусів для захисту ваших законних інтересів і посвідчення угод. Або хоча б консультуйтеся. Дати завдаток — не завжди означає купити квартиру. Можна втратити і завдаток, і квартиру. Оформляйте правильний – нотаріально посвідчений попередній договір з сумою авансу і вдалих вам покупок.
Приватний нотаріус
Рівненського міського нотаріального округу
О.В.Червук
Свідоцтво про право на заняття нотаріальною діяльністю №3932 виданого 09.04.2001 року Міністерством Юстиції України